你的“摊销”是将贷款偿还分成一系列的现金流分期付款. 每次还款都要支付本金余额和应计利息的一部分. 当你获得商业抵押贷款时, 你所有的还款细节都列在分期偿还时间表中(这是贷款期间的贷款偿还时间表). 你的分期偿还时间表考虑了本金和利息的数量，包括每笔付款，直到你的商业贷款在贷款期限结束时还清. 在某些情况下, 贷款条款和分期偿还时间表涵盖同一时间段-允许您在最后一次还款时还清抵押贷款. 与住宅抵押贷款不同, 然而, 商业贷款的摊销期通常比贷款期限长. 摊销期较长, 借款人在贷款期限内进行还款，反映了付款金额，就好像贷款要在整个分期偿还期间还清一样. 因为这个原因, 商业抵押贷款的摊销期超过贷款期限, 贷款通常以最后一笔大额付款偿还.

融资是否用于购买, 过桥贷款, 或再融资, 贷款人必须进行评估，以确认房产的市场价值或购买价格是准确的. 评估还可以帮助贷款人确定房产是否存在问题，这些问题需要考虑到贷款金额中，或者可能影响交易的成功. 商业地产的估价可能很昂贵. 它们由贷方订购，但通常由借款人支付. 因为借款人不希望支付多个评估, 大多数贷款申请人会等到贷款人发出一份可接受的条款清单后才支付评估费用.

总而言之, 无追索权贷款更难获得, 但在500万到1000多万美元的商业贷款市场上，这是非常正常的. 这里有一个警告:大多数无追索权贷款都带有“坏男孩”条款, 如果借款人疏忽或有任何欺诈行为，贷款人有充分的追索权. 这可能是借款人向贷款人严重歪曲其财务实力, 故意宣布破产, 没有缴纳房产税, 或者未能维持规定的保险范围. 这些分割可以迅速将无追索权抵押贷款转换为全追索权贷款.

当分期偿还时间表比贷款期限长时，就会出现气球付款. 举个例子, 假设借款人有一笔100万美元的商业贷款，期限为7年，利率为7%, 摊销期为30年. 借款人将在7年内偿还贷款，根据贷款在30年内还清的金额-因此借款人每月将支付6美元,653.整整7年. 在7年任期结束时, 借款人将最后一次“气球”支付贷款的全部剩余余额. 最后一笔巨额付款是918127美元.我将全额还清贷款. 你的贷款期限和分期偿还期限之间的差额越大, 在你的贷款期限结束时，你需要支付的气球付款越大. 这可能会让你面临风险，或者需要为房产再融资.

资本支出, 或资本支出, 对房产的大笔投资是否会延长其经济寿命. 例如, 更换建筑物的窗户或安装新的加热器通常被认为是资本支出, 因为这些建筑元素可能有一天需要被替换, 但可能不会持续很长一段时间. 其他共同资本支出包括更换地板, 电气系统, 管道系统, 和管道系统. 用于升级物业以使其更有价值的资金也计入资本支出.

一旦交易完成，商业地产贷款就会产生成交成本. 成交费用包括围绕资产转让和所有相关文书工作的法律费用. 成交费用可能昂贵，但可在买方/借款人和卖方之间协商. 作为买家, 你可以(也应该)在买卖合同中写明，交易结束时哪一方将负责每一项费用，比如产权保险, 契约的邮票, 调查, 结算费用. 重要的是要注意，贷款人在结账时可以从借款人那里收取的费用并不受限制. 贷款机构在收取多少管理费方面存在很大的差异, 点, 等等....... 正因为如此, 至关重要的是，所有费用都应该在交易结束前进行审查和谈判, 你和专家一起工作.e.(伟易博平台收益率)，他们可以帮你找到合适的贷款.

多户过桥贷款是商业地产业主使用的一种金融工具，用于弥补他们获得贷款和他们可以对房产进行自己想做的事情之间的差距. 多户住宅和商业伟易博平台的过桥贷款期限通常在3个月到3年之间. 过桥贷款最常见的用途是在无法使用全部现金的情况下快速购买房产. 其他类型的贷款通常在很大程度上取决于房产产生的收入和详细的分析. 因为缺乏必要的分析, 过桥贷款的结清速度比传统贷款快得多. 然而，这是有代价的, 过桥贷款的利率可能是传统融资市场利率的三倍或四倍. 另一种用于多户住宅或其他商业物业的过桥贷款, 是为了在获得传统的多户家庭融资之前进行实质性的重建和稳定吗. 过桥贷款将用于保持物业融资，同时完成必要的升级，然后出租物业. 这适用于大多数物业类型，如多户、零售、办公室等. 每个借款人可能有独特的情况, 但过桥贷款的要求始终保持在房产价值的65%左右，而且还款日期通常不超过三年. 

债务覆盖率, 或DCR, 也称为偿债覆盖率(DSCR), 是一个将房产的收入与债务进行比较的指标吗. DSCR大于1的属性.0被认为是有利可图的，而那些DSCR小于1的.0在赔钱. 当商业或多户贷款机构决定是否发放贷款时，DCR/DSCR是决策过程的重要组成部分. 在一般情况下, 如果属性具有异常低的DCR/DSCR, 他们将很难按时偿还贷款. 大多数贷款人希望借款人的dscr至少为1.15-1.25x. 此外，“更安全”的房产类型也有资格获得dcr较低的贷款. 例如，虽然酒店或汽车旅馆等风险较高的财产类型可能需要1.30-1.50倍的DSCR来获得资金, 传统的多户型, 或者商业地产(比如有固定租户的公寓楼或购物中心)只需要1分左右.20 x DCR. DCR/DSCR公式:净营业收入(NOI) /债务. 尽管这个公式看起来很简单, 投资者需要确保他们有正确的数字，以便计算准确的债务覆盖率(DCR). 全球DCR是指DCR/DSCR公式将借款人的个人收入和个人债务考虑在内. 这通常只在小业主的情况下进行, 以及小型多家庭和商业伟易博平台投资者, 因为放款人想要额外的保证，这些人在经济上是负责任的，有可能按时偿还债务. 如果借款人收入高，个人债务少, 使用全球DCR将使他们受益, 而如果他们收入较低，个人债务较高, 这将使他们更难获得商业或多户伟易博平台融资. 

权益倍数是商业和多户伟易博平台中最重要的指标之一，用于比较伟易博平台产生的现金量与投资的权益量. 当与内部收益率(IRR)一起看时, 现金对现金回报, 股权倍数可以很好地判断一项房产是否可能成为一项有利可图的投资. 物业的权益倍数可以通过在特定时间段内将物业的总现金分配除以投资者投入该物业的总权益来计算. 可以用下面的公式来计算:股权倍数=总现金分配/总投资股权. 例如, 如果投资一套公寓房产的总金额为500美元,000, 总现金分配(在出售房产后)等于, $1,000,000, 权益倍数是1美元,000,000 / $500,000 = 2). 

与房产的现金对现金回报率相比，股票市盈率更为准确, 因为这个指标还比较了物业在特定时期内产生的现金量. 在大多数情况下, 现金对现金是以年度百分比报告的, 而权益倍数通常是在几年的时间内计算出来的. 现金回报公式为:净营业收入(NOI) /总现金投资. 例如，某项资产的现金对现金回报率为10.如果净营业收入为100,000美元，投资1,000,000美元，则为0%(100,000美元/ 1,000,000美元= 10美元).0%)，假设该物业已全部以现金购买. 如果房产是用贷款购买的, 只有首付款才会被计算在现金投资总额中.  

内部收益率, 或IRR, 通常比较(有时混淆)权益倍数, 因为它们都是类似的指标，试图确定伟易博平台投资的盈利能力和有效性. 权益倍数关注的是某项资产在特定时期内产生的现金, 而内部收益率(IRR)关注的是投资于房产的每一美元的总体回报. IRR使用的是货币的时间价值(TVM)，而权益倍数则不是. 

商业抵押贷款机构在整个贷款期限内提供“固定”利率, 或“浮动”. 浮动汇率(也称为可变汇率或可调汇率)可根据市场其余部分的波动而上下浮动, 或者随特定索引的变化而变化. 经常, 这一选择留给借款人, 许多贷款机构为各种类型的房产提供固定利率和浮动利率贷款.

总潜在租金, 或探地雷达, 有否计算业主可从物业赚取的最高租金收入. GPR假设房产空置率为0%，且不存在租金支付问题. 除了, 总潜在租金是基于市场租金, 在同一地理区域内，租客租同类物业的平均租金是多少. 例如, 如果一处房产有12个单元, 每个的市场租金是1美元,每月1000万, 该物业每月的GPR为12美元,每年GPR为144美元,000, 假设有100%的占用率.

物业的总租金乘数, 或克, 与同一伟易博平台市场的同类物业相比，快速计算其盈利能力的最佳方法之一是什么. GRM的另一个变体是总收入乘数(GIM), 当计算还包括非租金收入来源时，使用哪一个, 比如自动售货机或投币洗衣机. 总租金乘数=物业价格/总租金收入. So, 例如, 如果一个房产卖2美元,000,它产生的总租金收入为320美元,000, GRM是2美元,000,000 / $320,000 = 6.25.

商业抵押贷款利率随市场情况而波动，但通常与联邦政府设定的指数(或“指数”)挂钩，例如伦敦银行同业拆借利率, 主要的, 交换, 及库券指数. 大多数这些指数也有多个时间框架，也将由您的贷款人选择, 比如6个月LIBOR, 十年期国债, 等. 它还将在指定的贷款期限内带来额外基点的“利差”. 利差由伟易博平台收益贷款网络中的贷方决定，并根据所选择的贷款产品和期限而变化. 它们还受到财产类型等因素的影响, 属性类, 位置, 收入, 借款人信贷. 一般来说，利差在200到250个基点之间.0% to 2.5%). 例如, 贷款人可能会向你提供房地美多户贷款，其利差为10年期国债指数2的225个基点.37%. 这意味着有效利率是4.62%，基于2.25% + 2.37%.

某些商业抵押贷款可作为输入/输出或“只付利息”贷款. 这是一种借款人只在一段时间内支付贷款利息的贷款, 从贷款期限开始时开始. 在此期间，借款人不需要支付本金. 在设定的时间段过去之后, 贷款分期偿还，要求支付本金和利息. I/O贷款有优点、缺点和风险. 一些业主可能会发现它们很有吸引力，因为他们希望在重新定位时管理现金流, 恢复, 或者尽早启动单位，因为“I/O”贷款的前期付款较低. 但根据所借资金的多少，违约的风险可能更高. 一旦只付利息的付款期结束，每月还款额就会大大增加, 因为本金余额还没有支付.

财产留置权是一种对财产的合法权利，它保证了投资财产的潜在财务义务.e.，借款人偿还贷款的义务. 如果没有履行义务, 留置权的参数规定贷款人可以扣押作为商业抵押抵押品的财产. 留置权的执行也意味着，未经留置权人的同意，业主不能出售标的财产. 留置权的问题涉及到如果你, 作为借款人, 商业地产贷款违约. 在过桥贷款中，了解留置权尤其重要, 哪些借款人经常寻求帮助来满足他们的短期资本需求，哪些(对贷款人来说)可能会带来很高的违约风险. 在违约情况下, 留置权决定了谁有权从财产的最终出售(或“清算”)中获得收益. 在大多数情况下, 商业贷款最高可达500万美元, 贷款人将要求对该财产拥有第一留置权. 对于建设贷款，贷款人可以批准第二留置权. Realty Yield网络中的大多数贷方主要专注于第一留置权抵押贷款.

贷款常数, 也称为抵押常数, 是将贷款总额与年度债务还本付息进行比较的百分比吗. 除了DSCR, LTV, 债务收益率, 贷款常数是一个重要的指标，贷款人用它来确定一个财产是否适合商业或多户贷款. 确定物业的贷款常数, 借款人需要知道包括贷款期限在内的信息, 利率, 还有贷款的分期偿还. 一般来说，贷款常数较低的贷款对借款人来说通常更有利可图. 贷款常数公式:年还本付息/贷款金额. 例如, 20年, 2美元的全额分期偿还贷款,000,000美元，利率5%，需要支付158美元,每年支付389美元, 贷款常数是7.9% ($158,389 / $2,000,000). 在评估应该实施多少杠杆时，将伟易博平台的贷款常数与其资本化率进行比较是一个有价值的计算方法，因为它将对现金对现金回报产生重大影响. 例如, 如果我们用上面例子中的性质, 它产生了170美元,每年净营业收入为1万英镑, 它的资本化率是8.5% ($170,000 / $2,000,000). 因此，由于贷款常数为7.9%低于8%的资本化率.5%，借款人正在从借来的钱中赚钱.e.，正杠杆). 在这种情况下, 对于借款人来说，最谨慎的做法通常是获得最高的可用贷款额. 而贷款常数是一个有价值的指标, 它不能应用于可调利率或可变利率的商业抵押贷款，因为利率的不断变化使得不可能确定准确的贷款常数. 由于类似的原因，贷款常数不能有效地应用于只付息(I/O)贷款.

商业抵押贷款机构收取的费用可能包括申请费, 点, 贷款管理及承销费用, 谁来承担借款人贷款的承销成本. 费用通常在贷款结束时支付, 虽然申请费通常在贷款过程的早期收取. 如果你与商业抵押贷款经纪人合作, 他或她也可能收取申请费，所以借款人应该仔细审查他们在房产贷款协议中收取的所有费用，并在选择与商业抵押贷款经纪人合作之前询问费用. 商业伟易博平台贷款机构收取的申请费有时包括评估费用(尽管这些费用可能会向借款人单独收取)。. 在一般情况下, 根据贷款类型和房产规模的不同，费用可能会有很大差异，借款人应该仔细比较多个贷款机构提供的费用. 

你的贷款期限是根据你(借款人)和你的贷方之间建立的条件，你偿还商业抵押贷款所需的时间. 贷款期限的长短会影响商业贷款机构向你收取的贷款利率. 商业贷款的期限一般从3年到30年不等. 一般来说，如果你寻求长期贷款，你将支付更高的利率. 例如, 15年期贷款的利率可能比7年期商业抵押贷款的利率要高. The loan term and amortization schedule offered to you by a commercial lender translate directly to how much you pay with each loan payment; and how long you pay back your commercial mortgage.

该比率用于商业抵押贷款融资和多户房产融资，以确定特定债务(可能是首次抵押贷款)相对于抵押品(在这种情况下是多户或其他商业房产)价值的比率。. 如果借款人拥有价值500万美元的房产，并希望以3美元的价格进行首次抵押贷款再融资.500万，LTV是70%. 贷款人使用这个数字来确定他们的风险水平和借款人在交易中的杠杆率. LTV越低，风险就越低. LTV(贷款价值比)的公式:LTV =贷款金额/总价值.

夹层融资是一种介于(风险较低的)高级债务和(风险较高的)股权之间的资本伟易博官网，兼具债务和股权的特征. 企业利用夹层融资来实现所需资金超出高级贷款机构所能提供的目标. 在很多情况下, 寻求最大化内部收益率的投资者或开发商也需要最大化杠杆, 因为股权成本往往比无追索权债务更昂贵. 在其他情况下, 他们只是需要更多的杠杆，以保持流动性可用于其他机会. 当你想建立你的资本储备时, 你的第一选择应该是夹层融资和优先股. 而多户和商业夹层贷款机构通常更喜欢有记录的第二抵押贷款作为担保, a pledge of stock is also an option for securing your mezzanine financing; this is commonly referred to as preferred equity. 虽然通常不存在任何真正的权益，但证券本身被认为是权益. 因此, 抵押品通常是夹层贷款和优先股之间唯一真正的区别.

如果借款人采取无追索权商业融资, 如果他们拖欠贷款，他们不承担个人责任. 相反，贷款人可能只是收回并出售财产，以弥补他们的损失. 无追索权贷款是追索权贷款的对立面, 哪些条款允许贷款人扣押和出售借款人的个人财产. 大多数银行贷款, 小额定期贷款, 商业建设贷款是典型的追索权贷款, 而CMBS融资, 房利美和房地美多户贷款, 夹层贷款, 寿险公司贷款, 住房和城市发展部的多户贷款通常是无追索权的金融工具.

“积分”可能是你贷款参数的一部分. 贷款人可能会收取积分, 经纪人, 或者其他中介，用你的贷款来支付他们的工作报酬. 积分在结算时支付，代表贷款余额的固定百分比. “一分”相当于贷款额的百分之一.  

商业伟易博平台和多户贷款和投资中的优先股结构(有时称为次级股权)可能会变得复杂，但其背后的思想很简单. 优先股通常是为规模超过1,000万美元的大型商业伟易博平台交易保留的，位于资本堆栈中的债务之上. 大多数情况下，它将位于第一和第二留置权之上，因此对它们来说是次要的(这可能是“次级股权”一词的来源)。. 优先股和夹层融资可以帮助借款人杠杆交易高达90%+ LTV. 优先股是为了降低借款人的资本要求，但通常以高成本获得(通常是大量的房产股权)，并且主要是在大量增值交易中获得, 建筑(开发)或特殊财产(可能是历史财产). 夹层贷款的结构往往包括优先股部分. 优先股也用于商业伟易博平台和多户金融的情况下，高级贷款人(第一留置权持有人), 不允许次级债务. 借款实体, 获得优先股权投资后, 通常保持对财产的全部控制权, 但在违约的情况下，优先股投资者将接管商业地产的管理. 这通常是通过对拥有商业地产的有限责任公司的会员权益进行UCC止赎来实现的, 因此这个项目.

提前支付罚金有多种形式, 因此，借款人在根据自己的需求选择合适的商业地产贷款时，密切关注这些规范是明智的. 例如, 一些银行或其他贷方可能会对任何提前还款收取罚款，而不管剩余余额的大小或贷款的剩余期限. 也就是说, 如果提前付款少于原本金的10%，大多数贷款人不会收取罚款，或者如果房产被出售，他们可能会免除罚款, 或者借款人从现有贷款人处获得一笔新的贷款. 罚款的形式可能是固定费用或贷款余额的固定百分比. 更经常, 然而, 商业抵押贷款将包括一个更复杂的费用结构，罚款将根据时间而变化. 一个例子是5-4-3-2-1结构, 其中，如果贷款在其生命的第一年预付，则剩余余额的5%是罚款, 第二年是4%, 第三个是3%, 等等....... 这承认贷款的剩余期限越长，它对银行的价值可能就越大，对贷款人的补偿也就越大.

因为无追索权融资的风险增加, 商业贷款机构通常只接受某些财产类型和类别的无追索权融资. 例如，a类办公室或大型MSA内的多户住宅(i.e., 波特兰或西雅图)可能会获得无追索权贷款, 而三级市场的B/C类零售物业则不太可能符合资格. 财产性收入(过去和现在)也是决定因素, 以及要求的杠杆金额. 在一般情况下, 无追索权贷款通常比有追索权的贷款利率更高. 无追索权商业抵押贷款通常也只提供给财力雄厚的借款人. 在这些情况下, 违约的可能性大大降低，因为借款人有经济手段来确保房产的收入用于房产. 商业抵押贷款机构也将要求有经验的借款人进行无追索权贷款.

商业抵押贷款利率因财产类型而异, 位置, 租户组合, LTV, 贷款期限及摊销期, 以及其他因素(包括偿债范围和交易赞助等复杂问题). 在每一笔贷款的承销中，这些都是经过仔细考虑的. 利率也因贷款机构的类型而有很大差异:政府贷款机构和银行通常提供最低的利率，但有最严格的承销程序和指导方针. 利率也可以上升或下降，这取决于贷款机构的资金来源:私人贷款机构(提供自己的资金)往往提供更高的利率，但在贷款对象方面有更大的灵活性. 所有商业利率都是基于指数，但也都是根据需求量身定制的, 担忧, 个人商业借款人的目标. 一旦你提交你的抵押贷款需要Realty Yield, 我们的专家将帮助您与抵押贷款机构联系，并提供合适的利率和条款，以满足您的期望. 我们网络中的贷款人专门分析伟易博平台财务状况，并计算如何使借款人的回报最大化. 对于“A”级借款人，利率通常从3美元左右开始.3%(截至2021年1月). 浮动利率贷款, 利率通常表示为基本利率加上指数利率的价差. 基本利率加上利差表示贷款的起始利率. 例如，当主要的(一种指数利率)为3时，贷款定价为“主要的 +1%”.25%的人，其初始评级为4.25%. 每次优惠利率指数上升或下降, 贷款利率也会相应上升或下降. 对于固定利率贷款，利率通常简单地表示为百分比-例如，4.25%. 贷款人将根据他们对指数和价差的分析来确定这个利率, 但利率在贷款期限内不会改变.

当商业物业有浮动利率贷款时, 它可能会在贷款期限内对最高允许利率有一个“上限”(或最高限额). 它还可能会(也可能不会)规定最低允许利率的“下限”. 利率上限有助于将浮动利率商业地产贷款借款人的风险降至最低. Borrowers usually select floating-rate property loans with variable 利率s during periods when 利率s are very low; if the rates get even lower, 借款人受益. 但是，如果利率在贷款期限内迅速或显著上升，借款人最终可能会面临大幅增加的财务风险. 设定利率上限可以降低违约风险. 利率上限可能适用于贷款的特定时期，如头1-3年，或适用于整个贷款期限. 利率“下限”的作用正好相反, 确保即使利率大幅下降，贷款也能满足贷款人的回报预期.

追索权贷款是指为借款人或借款实体背后的人提供个人担保的贷款. 追索权可以使借款人受益，因为如果他有信心将他的个人姓名和个人资产作为贷款的后盾, 他有时可以争取到更好的贷款条件, 但往往, 当借款人或借款实体本身不够强大时，需要追索权, 或者如果属性本身不属于常规的类别. 无论哪种方式，追索权都为放贷实体提供了更大的安全保障. 有追索权贷款, 在违约的情况下, 以任何身份, 通常以拖欠贷款的形式出现, 贷款人可以直接向借款人寻求经济损失, 因此，如果投资者确实在房产上蒙受了损失，它可以单独向借款人追讨所欠资金的余额. 这包括收回个人财产, 甚至从借款人的银行账户中扣发工资.

连续12个月, T12, 或提供, 财务报表是否显示多户住宅过去12个月的经营情况. T12通常用于公寓楼和其他类型的多户住宅, 但其他类型的商业地产则不适用, 例如零售或办公物业, 作为租客，这些类型的物业通常有超过12个月的租约. A属性是T12, 借款人需要向贷款人提供的最重要的文件形式包括租金清单和3个月的财务报表. T12通常可以通过查看物业的财务报表来计算, 比如资产负债表和损益表.

在大额贷款中，提前还款罚金可能包括收益率维持条款. 这种罚款费用结构旨在充分补偿商业抵押贷款机构在当前贷款利率之间的任何损失利息, 根据贷款剩余期限的提前还款金额和当前利率环境，新的利率是多少. 一笔大额贷款可能还包括“拒付”条款. 顾名思义, 弃权是一种在商业抵押贷款提前还款场景中减少费用的方法:它允许借款人通过替代抵押贷款来偿还贷款, 以及规定的利率, 持有证券组合(通常为美国证券).S. 国债). 然而, 收益率维持和违约条款只适用于大额贷款，很少(如果有的话)影响到500万美元以下的贷款.